Czy warto negocjować postanowienia umowy związanej z obrotem nieruchomościami? Oczywiście. Czy warto negocjować wszystkie postanowienia takiej umowy? Niekoniecznie. W praktyce Kancelarii często spotykamy się z umowami, które zawierają nadzwyczaj korzystne dla klientów postanowienia, np. krótkie okresy wypowiedzenia albo bardzo wysokie kary umowne. Nie wszystko jednak złoto co się świeci i nie zawsze umowa dogodnie regulująca prawa i obowiązki klienta, będzie dla klienta umową dobrą.
Wydawałoby się, że korzystne dla strony postanowienia umowy świadczą o doskonałym wykorzystaniu przez stronę jej pozycji negocjacyjnej. Jeśli dotyczy to postanowień w zakresie wysokości czynszu najmu czy ceny sprzedaży nieruchomości, to najpewniej tak jest. Niemniej jednak istnieje szereg postanowień, o które strony spierają się podczas negocjacji, a których przyjęcie skutkuje mylnym wyobrażeniem strony o jej prawach i obowiązkach wynikających umowy oraz może wywierać wpływ na ważność nie tylko poszczególnych postanowień ale też całej umowy.
Na podstawie art. 3531 Kodeksu Cywilnego strony umowy mają możliwość ukształtowania postanowień umowy według swojego uznania. Oznacza to, że strony mogą skorzystać z już istniejących modeli regulacji ustawowej, ale też iż mogą stworzyć umowę stanowiąca konglomerat różnych rozwiązań prawnych. Zasada swobody umów nie jest jednak bezwarunkowa i w szczególności w ramach rynku nieruchomości doznaje ograniczeń wynikających zarówno z właściwości danego stosunku prawnego, bezpośrednio regulacji ustawowej, ale również zasad współżycia społecznego.
Na negocjację jakich zapisów umów w zakresie obrotu nieruchomościami zdecydowanie nie warto poświęcać czasu:
- skutkujących nieważnością całej umowy – w zakresie formy czynności prawnej; oczywiście zawsze warto negocjować tego rodzaju postanowienia jeśli mają one przyczynić się do większego sformalizowania czynności prawnej, nie starajmy się natomiast uniknąć kosztów czynności notarialnej poprzez zawarcie umowy w formie zwykłej pisemnej, gdy przepisy wymagają zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, taka umowa będzie nieważna; więcej na temat formy umów w obrocie nieruchomościami przeczytają Państwo w artykule „Jak zachować dobrą formę”.
- prowadzących do nieważności poszczególnych postanowień umowy – np. postanowienia przewidujące krótszy niż ustawowy okres wypowiedzenia umowy najmu, zarówno Kodeks Cywilny, jak i Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) zawierają bezwzględnie obowiązujące przepisy dotyczące okresu wypowiedzenia umów najmu, a zatem wynegocjowanie krótkiego okresu najmu będzie skutkować nieważnością tego konkretnego postanowienia i jego zastąpieniem brzmieniem ustawowym;
- budzących wątpliwości odnośnie rzetelnego postępowania, lojalności i zaufania w stosunku do partnera umowy – np. ustalenie w umowach najmu kar umownych rażąco niewspółmiernych do wysokości czynszu najmu, w przypadku postępowania sądowego, ryzykujemy, że sąd biorąc pod uwagę zasady współżycia społecznego będzie miarkował ustaloną w umowie karę.
W „Poradniku Prawo nieruchomości” przybliżamy zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśniamy przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawiamy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokazujemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.