PORADNIK PRAWO NIERUCHOMOŚCI: Jak zachować dobrą formę

W ostatnim czasie coraz większą uwagę skupiamy na zachowaniu dobrej kondycji psychofizycznej. Każdy z nas wie lub bez trudu jest w stanie uzyskać informacje o tym co jeść, jak ćwiczyć, jak odpoczywać, żeby czuć się dobrze. Mimo to, nadal popełniamy te same błędy, jemy niezdrowo, albo za rzadko, przedkładamy odpoczynek na kanapie nad spacer na świeżym powietrzu, wreszcie nie umiemy radzić sobie ze stresem. Przepis na dobrą formę fizyczną i psychiczną jest podobny do przepisu na dobrą formę umowy przy transakcjach z zakresu obrotu nieruchomościami. Zachowanie odpowiedniej formy czynności prawnej, choć może wymagać od nas dodatkowego wysiłku, pozwala nam na uniknięcie „choroby umowy”, a zatem wpływa na spokój naszego ducha.

 

Forma umowy

 

Forma umowy, to nic innego jak sposób w jaki dana czynność może zostać wyrażona na zewnątrz. Może być to zatem pewien zbiór wypowiedzianych słów czy zachowań stron, tekst wyrażony na piśmie lub drogą elektroniczną.

 

Swoboda wyboru formy oświadczenia woli

 

Zawarcie umowy następuje poprzez złożenie przez strony ważnych i zgodnych oświadczeń woli. Na podstawie art. 60 Kodeksu Cywilnego, zasadą jest, że stronom przysługuje swoboda, co do wyboru formy oświadczenia woli. Strony mogą zatem zdecydować się na zawarcie umowy np. w formie ustnej, czy też w sposób dorozumiany (per facta concludentia), tj. przez każde zachowanie stron, które ujawnia ich wolę w sposób dostateczny.

 

Ponadto wskazać można podstawowych sześć form zawarcia umowy:

  • dokumentowa (dokument, który umożliwia ustalenie osoby składającej oświadczenie), art. 772 Kodeksu Cywilnego;
  • zwykła pisemna (dokument sporządzony na piśmie z własnoręcznymi podpisami stron), art. 78 Kodeksu Cywilnego;
  • elektroniczna (oświadczenia woli w formie elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym), art. 781 Kodeksu Cywilnego;
  • pisemna z datą pewną, art. 81 Kodeksu Cywilnego;
  • z podpisami notarialnie poświadczonymi, Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1192 z późn. zm., dalej: „Prawo o notariacie”,
  • akt notarialny, forma uregulowana w ustawie Prawo o notariacie.

 

Ograniczenia swobody wyboru formy umowy w obrocie nieruchomościami

 

Ze względu na doniosłość różnego rodzaju transakcji, przepisy Kodeksu Cywilnego nakładają na strony wymogi co do zachowania odpowiedniej formy umów.

 

W przypadku umów rezerwacyjnych i przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, Kodeks Cywilny nie przewiduje ograniczeń w zakresie formy ich zawarcia. Zarówno jednak umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej (art. 2 ust. 2 w zw. z art. 26 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1805 z późn. zm., dalej: „Ustawa deweloperska”), umowa deweloperska (art. 26 Ustawy deweloperskiej), ale również umowa sprzedaży nieruchomości, co do zasady, zawierane są w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 Kodeksu Cywilnego).

 

Ograniczenia z zakresie formy dotyczą także powszechnie zawieranych umów najmu nieruchomości. Zgodnie z art. 660 Kodeksu Cywilnego, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Również forma pisemna i to pod rygorem nieważności wymagana jest przez ustawodawcę dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego (art. 19a ust. 6 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm., dalej: „u.o.p.l.”)., jak również umowy najmu instytucjonalnego (art. 19g ust. 1 u.o.p.l.). Oświadczenie o poddaniu się najemcy co do egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu, w przypadku obu umów wymaga już natomiast formy aktu notarialnego (odpowiednio art. 19a ust. 2 pkt. 1 oraz art. 19f ust. 3 u.o.p.l.).

 

Warto również pamiętać o tym, że na mocy art. 76 Kodeksu Cywilnego strony umowy mogą same nałożyć na siebie obowiązek dochowania określonej formy przy zawarciu umowy lub jej zmianach.

 

Skutki niezachowania formy umowy w obrocie nieruchomościami

 

Niezachowanie odpowiedniej formy umowy albo oświadczenia w obrocie nieruchomościami, w najgorszej sytuacji może prowadzić do nieważności czynności prawnej. Będzie tak np. w sytuacji, gdy nie dochowano formy zwykłej pisemnej, która zastrzeżona została w ustawie pod rygorem nieważności np. umowa najmu okazjonalnego zawarta przez strony ustnie (art. 73 § 1 Kodeksu Cywilnego). Taka sama sytuacja będzie mieć miejsc, gdy strony zawarły aneks do umowy najmu w zwykłej formie pisemnej, ale wcześniej zastrzegły dla aneksu do umowy formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Sankcją nieważności dotknięta będzie umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w zwykłej formie pisemnej, w miejsce formy aktu notarialnego.

 

O łagodniejszych konsekwencjach braku zachowania odpowiedniej formy można mówić, gdy wprawdzie umowa nie została zawarta w wymaganej formie zwykłej pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej, jednak przepisy ustawy ani umowy stron nie przewidują rygoru nieważności. W takim przypadku umowa nie jest nieważna, jednakże strony tracą możliwość powoływania się na dowody z zeznań świadków oraz przesłuchania stron na fakt zawarcia umowy (art. 74 § 1 Kodeksu Cywilnego). Takie ograniczenie dotyczyć będzie zatem umowy najmu na czas określony dłuższy niż rok zawartej w formie ustnej. Ograniczenia ad probationem nie mają zastosowania w przypadkach określonych szczegółowo w art. 74 Kodeksu Cywilnego, tj. np.  między przedsiębiorcami, czy też gdy żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą.

 

Z jakich jeszcze powodów forma umowy ma znaczenie?

 

Przy wyborze odpowiedniej formy umowy związanej z obrotem nieruchomościami nie powinno się ograniczać wyłącznie do analizy bezwzględnie obowiązującej regulacji. Często wybór formy umowy będzie determinować jakie postanowienia możemy w niej zawrzeć, jakie skutki taka umowa wywoła albo czy w ogóle będziemy w stanie ustalić fakt jej istnienia bądź dokładną treść jej postanowień. Przykładowo, dzięki wyborze formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej, będziemy mogli w takiej umowie zawrzeć skuteczne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jeżeli umowa najmu zostanie zawarta w formie pisemnej i z datą pewną w razie zbycia najętego lokalu, nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu na podstawie art. 679 § 1 Kodeksu Cywilnego. W sytuacji natomiast zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie ustnej, strony mogą mieć problemy z ustaleniem czy np. wpłacona na poczet tej umowy kwota stanowi opłatę rezerwacyjną i czy podlega zwrotowi.

 

Ze względu na pewność obrotu prawnego, doradzamy naszym Klientom, żeby rozważyli jaka forma umowy będzie dla nich najkorzystniejsza, przy czym zawsze przestrzegamy przed zawieraniem umów związanych z obrotem nieruchomościami w formie ustnej bądź w sposób dorozumiany.

 

W „Poradniku Prawo nieruchomości” przybliżamy zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśniamy przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawiamy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokazujemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.

Strona internetowa Kancelarii korzysta z plików Cookies w celu tworzenia statystyk, optymalizacji a także dostosowania treści do preferencji Użytkowników. Mają Państwo możliwość zmiany ustawień plików Cookies w swojej przeglądarce. Szczegółowe informacje.