Przeglądając oferty sprzedaży nieruchomości, przy opisie nieruchomości, klienci często spotykają się z określeniem „w stanie deweloperskim”. Wpisując słowa „standard deweloperski” do popularnej wyszukiwarki, w kategorii grafika, wyświetlają się nam zdjęcia pustych ścian i niewykończonych podłóg. Intuicyjnie, klienci zdają sobie sprawę, że w stanie deweloperskim nie należy spodziewać się umeblowania i wyposażenia. Czy jednak przymierzając się do zakupu domu lub mieszkania w standardzie deweloperskim powinniśmy liczyć na to, że otrzymamy je w takim stanie, w jakim swoje mieszkanie kilka miesięcy temu w innej inwestycji odebrali nasi znajomi? Czy mamy prawo domagać się wykonania gładzi na ścianach, tylko dlatego, że nasi nowi sąsiedzi z inwestycji obok kupili od dewelopera lokal przygotowany od razu do malowania? W którym momencie powinniśmy zapoznać się ze standardem nieruchomości i czy aby na pewno powinien być to moment jej protokolarnego odbioru?
Definicji stanu bądź standardu deweloperskiego nie znajdziemy w Kodeksie Cywilnym*, w Ustawie deweloperskiej**, ani innych przepisach prawa. Co więcej, polski ustawodawca nie posługuje się tymi pojęciami, co chociażby w sposób pośredni umożliwiłoby ustalenie ich definicji. Nie ma zatem możliwości określenia precyzyjnie wszystkich cech jakie powinna posiadać lokal lub dom w stanie deweloperskim. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy mają całkowitą dowolność, co do tego w jakim standardzie oddadzą nabywcy nieruchomość.
Dla zrozumienia pojęcia standardu deweloperskiego warto odnieść się do encyklopedycznego znaczenia słowa „standard”. Według Słownika języka polskiego PWN*** „standard”, to w szczególności „poziom towarów lub usług, zwłaszcza spełniający podstawowe wymagania”. Biorąc pod uwagę specyfikę rynku nieruchomości, z definicji tej możemy wyprowadzić dwa wnioski. Po pierwsze, standard deweloperski powinien odpowiadać pewnym podstawowym wymaganiom dla lokalu lub domu. Po drugie, deweloperzy mają swobodę w zakresie dopasowywania standardu deweloperskiego do potrzeb danej oferty, ponad poziom minimalny.
Podstawowy standard deweloperski, to taki standard, który spełnia podstawowe wymagania jakich oczekuje się od nieruchomości, wydaj się zatem, że jest to co najmniej taki standard, który umożliwia, odpowiednio, złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Standard deweloperski ponad poziom podstawowy, to taki standard, który wykracza poza cechy podstawowego standardu deweloperskiego, przy czym deweloper ma w zasadzie możliwość dowolnego ustalenia jego zakresu.
Klient, otrzymując informację, że nieruchomość, którą jest zainteresowany będzie sprzedawana w stanie deweloperskim, uzyskuje jedynie pewność, że nieruchomość ta będzie spełniała cechy podstawowego standardu deweloperskiego. Wiedza ta jednak nie będzie wystarczająca celem porównania ofert różnych deweloperów. Dopiero szczegółowo analizując standard różnych nieruchomości, klient będzie mógł ocenić, czy oferta dewelopera proponującego wyższą cenę sprzedaży nie jest przypadkiem bardziej korzystna, ze względu na standard deweloperski przekraczający znacznie poziom minimalny.
Kiedy zatem klient powinien zapoznać się ze szczegółowym opisem standardu deweloperskiego nieruchomości? Najlepiej już na etapie analizy ofert, a z pewnością nie później niż w chwili podpisania pierwszej umowy dotyczącej nieruchomości. W przypadku, gdy lokal lub dom jednorodzinny nabywane są z rynku pierwotnego, a więc na podstawie postanowień Ustawy deweloperskiej, istotne informacje dotyczące standardu lokalu lub domu, ale również nieruchomości wspólnej powinny znajdować się w części indywidualnej prospektu informacyjnego. W sytuacji natomiast, gdy nieruchomość nabywana jest w stanie deweloperskim poza regulacją Ustawy deweloperskiej, należy poprosić sprzedającego o przedłożenie szczegółowego opisu standardu deweloperskiego. Zarówno prospekt informacyjny (rynek pierwotny), jak i opis standardu (rynek pierwotny nieruchomości niemieszkalnych oraz wtórny) powinny zostać załączone już do pierwszej umowy podpisywanej przez klienta. Protokolarny odbiór nieruchomości jest dla nabywcy okazją do weryfikacji czy nieruchomość wykonana została zgodnie z wcześniej przedłożonym i zaakceptowanym przez strony standardem deweloperskim. Na tym etapie jest już jednak zbyt późno, żeby domagać się wykonania gładzi na ścianach, jeśli w standardzie deweloperskim wykonania gładzi nie przewidziano.
*Kodeks cywilny – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.);
**Ustawa deweloperska – Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.);
*** Słownik języka polskiego PWN
W „Poradniku Prawo nieruchomości” przybliżamy zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśniamy przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawiamy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokazujemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.