Umowa deweloperska w uproszczeniu jest umową zawieraną przez osobę fizyczną z deweloperem, tj. przedsiębiorcą, który zobowiązuje się do wybudowania budynku, w którym znajdować się będzie nabywany lokal mieszkalny albo do wybudowania domu jednorodzinnego, a następnie sprzedaży odpowiednio tego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pomimo tego, że sama umowa deweloperska została dosyć szczegółowo uregulowana w tzw. „Nowej Ustawie deweloperskiej”, w zależności od charakteru inwestycji, ale też oczekiwań nabywcy, jest wiele elementów, na które warto zwrócić szczególną uwagę jeszcze przed jej zawarciem.
Umowa rezerwacyjna
Umowa deweloperska może zostać poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. Do czasu wejścia w życie „Nowej Ustawy deweloperskiej” brak było szczegółowej regulacji tego rodzaju umowy. Obecnie należy pamiętam o tym, że deweloper proponując zawarcie umowy rezerwacyjnej powinien przedstawić projekt takiej umowy, który będzie spełniał wymogi wynikające z Nowej Ustawy Deweloperskiej, zarówno odnoszące się do jej formy, jak i treści (m. in. w zakresie wysokości opłaty rezerwacyjnej czy warunków jej zwrotu).
Wymogi wynikające z „Nowej Ustawy deweloperskiej”
Analogicznie jak w odniesieniu do umowy rezerwacyjnej, „Nowa ustawa deweloperska” przewiduje szereg elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska. Należą do nich chociażby odpowiednie oznaczenie stron, wskazanie ceny nabycia, informacji o nieruchomości, w tym dotyczących pozwolenia na budowę, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, terminu zapłaty, informacji o mieszkaniowym rachunku powierniczym, terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, określenie warunków odstąpienia od umowy, przekazanie prospektu informacyjnego, czy informacji o terminie odbioru. Pomimo, że wymóg wskazania tych elementów wynika z przepisów ustawowych, należy mieć na uwadze, że to deweloper w znacznej mierze wypełnia je treścią. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zatem przykładowo zweryfikować, czy odpowiada nam harmonogram płatności albo czy nie będziemy musieli czekać zbyt długo na odbiór lokalu mieszkalnego.
Prospekt informacyjny i standard wykończenia
Istotnym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest tzw. prospekt informacyjny sporządzony według ustawowo określonego wzoru. Prospekt składa się z tzw. części ogólnej, w której umieszcza się przede wszystkim informacje dotyczące realizowanej inwestycji i jej otoczenia oraz części indywidualnej, która zawiera opis nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ponownie jak w przypadku umowy deweloperskiej, treść prospektu wypełniana jest przez dewelopera i powinna zostać szczegółowo zweryfikowana przez nabywcę. Przykładowo zatem, jeżeli chcemy uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia przy odbiorze lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego sprawdźmy przed podpisaniem umowy deweloperskiej (czy odpowiednio umowy rezerwacyjnej) jaki standard określono w prospekcie informacyjnym i umowie.
Inne postanowienia umowy deweloperskiej
Pomimo, że „Nowa ustawa deweloperska” określa minimalne elementy umożliwiające uznanie danej umowy za umowę deweloperską, nie stoi to na przeszkodzie wprowadzeniu do umowy innych uzgodnionych przez nabywcę z deweloperem postanowień. Jeżeli zatem poczyniliśmy z deweloperem dodatkowe ustalenia dotyczące nabywanego przez nas lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego warto wprowadzić je do umowy deweloperskiej. Należy zwrócić również uwagę, że celem „Nowej ustawy deweloperskiej” jest wyznaczenie minimalnych standardów ochrony nabywcy jako słabszej strony stosunku prawnego. Nie ma przeszkód jednak, aby strony umowy deweloperskiej, umówiły się, aby wobec nabywcy stosować jeszcze bardziej korzystne postanowienia niż te wynikające ze wskazanej Ustawy.
Forma umowy deweloperskiej
W poprzednim stanie prawnym umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) nieruchomości, czyli tzw. umowa przedwstępna mogła być zawierana, w zależności od wyboru stron, w formie aktu notarialnego, jak również w formie zwykłej pisemnej. Ta druga forma, choć w mniejszym stopniu chroniąca nabywcę, była często wybierana przez strony ze względu na w zasadzie brak kosztów związanych z zawarciem umowy. Wraz z wejściem w życie pierwszej „Ustawy deweloperskiej”, do sytemu prawnego wprowadzona została tzw. nazwana umowa deweloperska, a wraz z nią konieczność jej zawierania w formie aktu notarialnego. W praktyce przyjęło się, że to deweloper wskazuje notariusza, przed którym zawierana jest umowa deweloperska, a następnie umowa przyrzeczona sprzedaży. Nie jest to rozwiązanie złe, gdyż notariusz współpracujący z deweloperem posiada już całą dokumentację nieruchomości i najczęściej jest z nią na tyle dobrze zaznajomiony, że jest w stanie udzielić nabywcy odpowiedzi na szczegółowe pytania związane z umową deweloperską, jak i samą inwestycją. Z drugiej strony mając na uwadze, że często deweloperzy nie godzą się na zawieranie umów deweloperskich przed innym niż wybrany przez nich notariusz, nabywca może mieć poczucie, że jego pozycja względem dewelopera jest dużo słabsza. W konsekwencji tym bardziej istotne jest dobre przygotowanie się do zawarcia umowy deweloperskiej.
Koszty zawarcia umowy deweloperskiej
Niezależnie od tego przed jakim notariuszem zawierana jest umowa deweloperska, jej koszty zgodnie z „Nową Ustawa deweloperską” ponoszone są przez strony po połowie. Ponownie należy mieć na uwadze, że przepis ten nie może być modyfikowany na niekorzyść nabywcy. Brak jest jednak przeszkód, aby, wskutek poczynionych przez strony odrębnych ustaleń, to deweloper w większej części lub w całości poniósł koszty zawarcia umowy deweloperskiej, ale też zawieranej w związku z nią umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Nie każda umowa zawierana z deweloperem to umowa deweloperska
Czasem nabywcy pozostają w błędnym przekonaniu, że zawierana przez nich umowa jest umową deweloperską. Zdarza się jednak, że deweloperzy rozpoczynają sprzedaż inwestycji dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i sprzedają już niejako „gotowe” lokale mieszkalne i domy jednorodzinne. Tego rodzaju zakup w konsekwencji nie będzie objęty pełną ochroną wynikającą z „Nowej Ustawy deweloperskiej”, a nabywca w jeszcze większym stopniu niż w przypadku zawierania umowy deweloperskiej, musi zadbać o zabezpieczenie swoich interesów.
W przypadku, gdyby potrzebowali Państwo doradztwa prawnego przy zakupie nieruchomości, np. weryfikacji umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej, przyrzeczonej sprzedaży, albo innej umowy zawieranej z deweloperem, czy też towarzyszenia Państwu na spotkaniach z deweloperem lub przy podpisywaniu umowy w Kancelarii Notarialnej, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią przez Formularz Kontaktowy dostępny na stronie internetowej joannakoziollek.com bądź w drodze wiadomości e-mail na adres kancelaria@joannakoziollek.com.