PORADNIK PRAWO NIERUCHOMOŚCI: Rodzaj umowy przy sprzedaży nieruchomości ma znaczenie

W „Poradniku Prawo nieruchomości” będziemy przybliżać Państwu zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśnimy Państwu przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawimy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokażemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.

 

 

Klienci zainteresowani zakupem lub sprzedażą nieruchomości spotykają się z różnego rodzaju modelami transakcji sprzedaży, a zarazem z różnym nazewnictwem stosowanych umów. Warto wiedzieć, że każda z umów dotyczących sprzedaży nieruchomości ma swoją specyfikę i może wywoływać inne skutki prawne, a ponadto, że przepisy prawa w konkretnych sytuacjach przewidują wymogi zastosowania konkretnych rodzajów umów.

 

Umowy dotyczące sprzedaży nieruchomości można podzielić ze względu na różne kryteria, tj. przykładowo ze względu na ich formę (zwykła pisemna lub akt notarialny), rodzaj (nazwane tj. uregulowane w przepisach prawa bądź nienazwane tj. zawierające w sobie cechy różnych umów), czy skutek (zobowiązujące lub rozporządzające). Niemniej jednak celem odróżnienia tych umów warto dokonać ich podziału ze względu na chronologię ich zawierania.

 

Do podstawowych umów związanych z obrotem nieruchomości należą: umowy rezerwacyjne, umowy przedwstępne i deweloperskie oraz umowy sprzedaży.

 

 

Umowa rezerwacyjna

 

Umowa rezerwacyjna nie została zdefiniowana w przepisach prawa, niemniej jest często stosowana jako pierwsza z umów zmierzających do sprzedaży nieruchomości, wtedy gdy strony nie są jeszcze, z różnych względów, przygotowane do zawarcia umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. Jej przedmiotem jest zwykle zobowiązanie sprzedającego do zarezerwowania określonej nieruchomości dla klienta bądź też zobowiązanie do niesprzedania nieruchomości innemu klientowi. Celem tej umowy jest zabezpieczenie podstawowych warunków transakcji przez określony w umowie rezerwacyjnej czas. Często w umowie rezerwacyjnej ustala się stosunkowo niewielką opłatę rezerwacyjną wpłacaną przez klienta, która podlega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży. Jest to zwykle krótka umowa sporządzana w zwykłej formie pisemnej. Trwają prace nad szczegółową regulacją umowy rezerwacyjnej w przepisach prawa.

 

 

Umowa przedwstępna

 

Jest umową nazwaną, o której mowa w art. 389 Kodeksu Cywilnego. Przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie stron do zawarcia w określonym czasie umowy sprzedaży. Strony mogą przewidzieć, że zawarcie umowy sprzedaży nastąpi pod warunkiem spełnienia się ustalonych przez strony warunków. Umowa ta może zostać zawarta zarówno w formie zwykłej pisemnej bądź w formie aktu notarialnego. Powszechnie stosowana zarówno w ramach rynku pierwotnego, jak i wtórnego, jednak należy mieć na uwadze szczególne regulacje dotyczące zawierania umów przedwstępnych przez osoby fizyczne w zakresie nieruchomości mieszkalnych.

 

 

Przedwstępna umowa deweloperska

 

Przedwstępna umowa deweloperska to umowa, o której mowa w art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.), zwanej powszechnie jako Ustawa deweloperska. Jest to umowa zawierana w formie aktu notarialnego kształtująca zobowiązanie do zawarcia przez osoby fizyczne tzw. umowy deweloperskiej w ramach rynku pierwotnego nieruchomości mieszkalnych. W praktyce rzadko stosowana.

 

 

Umowa deweloperska

 

Szczególny rodzaj umowy zawieranej między deweloperem a osobą fizyczną zawierającej zobowiązanie do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obowiązek jej stosowania przy transakcjach na rynku pierwotnym między deweloperem a nabywcą będącym osobą fizyczną wynika z przepisów Ustawy deweloperskiej. Ustawa deweloperska w sposób szczegółowy reguluje podstawowe postanowienia umów deweloperskich między innymi wskazując przesłanki odstąpienia umowy czy wymóg zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny.

 

 

Umowa sprzedaży

 

Umowa, na podstawie której sprzedający przenosi własność nieruchomości (albo/i prawo użytkowania wieczystego) na nabywcę. Może mieć skutek zobowiązująco-rozporządzający albo też skutek zobowiązujący (np. gdy gminie przysługuje prawo pierwokupu), wtedy dla uzyskania skutku rozporządzającego konieczne jest zawarcie kolejnej umowy. W przypadku rynku pierwotnego zawarcie umowy sprzedaży może być powiązane z wnioskiem o wyodrębnienie nieruchomości i założenie dla niej nowej księgi wieczystej. Obligatoryjnie zawierana w formie aktu notarialnego, nie może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Strona internetowa Kancelarii korzysta z plików Cookies w celu tworzenia statystyk, optymalizacji a także dostosowania treści do preferencji Użytkowników. Mają Państwo możliwość zmiany ustawień plików Cookies w swojej przeglądarce. Szczegółowe informacje.