PORADNIK PRAWO NIERUCHOMOŚCI: Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności

Jednym z celów wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jak i w późniejszym czasie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niewątpliwie było zaspokojenie rosnących potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Prawa te nadal niejednokrotnie bywają błędnie utożsamiane z prawem własności. Zapraszamy Państwa do zapoznania się z artykułem, w którym wyjaśnimy jakie są różnice między spółdzielczym lokatorskim a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz w jaki sposób przekształcić tego rodzaju prawa w najszersze z praw do nieruchomości, tj. prawo własności.

 

 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

 

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia pomiędzy spółdzielnią, a osobą, na rzecz której ustanawiane jest prawo tzw. umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Na podstawie tej umowy, spółdzielnia zobowiązuje się oddać tej osobie lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać określone opłaty. Prawo to może być ustanowione wyłącznie na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne (nie może być przedmiotem sprzedaży czy darowizny), nie podlega dziedziczeniu (bliskim osobom przysługuje jednak roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu), nie może stanowić zabezpieczenia hipotecznego kredytu, ale z drugiej strony nie można prowadzić z niego egzekucji. Swoboda dysponowania lokalem na rzecz osób trzecich jest w zasadzie ograniczona do możliwości wynajęcia lokalu bez zgody spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zatem, inaczej niż mogłoby się to wydawać, w swojej konstrukcji jest dużo bliższe stosunkowi najmu niż prawu własności. Tym co odróżnia sytuację osoby, na rzecz której ustanowiono wskazane prawo od najemcy jest względna jego stałość. Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest możliwe wyłącznie z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni albo na podstawie orzeczenia sądowego w przypadkach wskazanych w ustawi, np. w związku z zaległościami w zapłacie opłat.

 

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

 

W wyniku nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obecnie nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Niemniej jednak nadal, w szczególności w kontekście budynków z tzw. „wielkiej płyty” jest to powszechnie obecny tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest dużo bliższe prawu własności. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym bezpośrednio wskazanym w Kodeksie Cywilnym. Oznacza to, co istotne dla osoby, której przysługuje takie prawo, że do tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Prawo to może być zatem zbyte, ale również przekazane w darowiźnie, podlega dziedziczeniu, może być przedmiotem egzekucji, można ujawnić je w księdze wieczystej, jak również ustanowić na nim hipotekę. W praktyce jednak właścicielem lokalu, jak również części wspólnych czy gruntu pozostaje spółdzielnia i to spółdzielnia ma wpływ na sposób funkcjonowania nieruchomości. Ponadto potencjalni nabywcy lokalu mieszkalnego mogą preferować nabycie prawa własności ponad spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a banki mogą być ostrożniejsze w udzielaniu kredytów hipotecznych, których zabezpieczeniem miałoby być to prawo.

 

 

 

Prawo własności lokalu

 

Prawo własności jest prawem o najszerszej treści spośród wszystkich praw stanowiących tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. Właścicielowi przysługuje prawo do posiadania, korzystania i rozporządzania lokalem mieszkalnym. Ograniczenia prawa własności wynikać mogą wyłącznie z ustawy, jak również zasad współżycia społecznego, a także ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia tego prawa. Pomimo, że prawo własności nie jest prawem absolutnym, to gwarancja ochrony prawa własności wyrażona została bezpośrednio w Konstytucji.

 

 

Etapy przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu

 

Ze względu na zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, brak jest obecnie możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zarówno spółdzielcze lokatorskie jak również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogą zostać przekształcone bezpośrednio w prawo własności. Pomimo, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje odrębne tryby dla dokonania przekształcenia w odniesieniu do każdego z tych praw, istnieją pomiędzy nimi elementy wspólne.

 

– wniosek osoby, na rzecz której ustanowione zostało prawo

 

Zarówno w przypadku woli przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego, jak również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zainicjowanie przekształcenia należy do osoby, na rzecz której ustanowiono to prawo. Osoba uprawniona składa do spółdzielni mieszkaniowej wniosek, w którym żąda przeniesienia na jej rzecz własności lokalu po dokonaniu przez siebie obowiązkowych spłat. Pomimo, że spółdzielnie często dopuszczają zainicjowanie procedury przekształcenia w różnych formach, wniosek, ze względów dowodowych powinien mieć formę pisemną.

 

– spłata zobowiązań

 

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu członek spółdzielni zobowiązany jest do spłaty: 1) przypadającego na jego lokal wkładu mieszkaniowego wynikającego z rozliczenia kosztów budowy zadania inwestycyjnego, a w przypadku, gdy spółdzielnia na poczet części tego wkładu zaciągnęła kredyt bankowy, części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, 2) jeżeli spółdzielnia korzystała ze środków uzyskanych z pomocy publicznej lub z innych środków, przypadającej na lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa.

 

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa lokalu osoba, na rzecz której ustanowione zostało prawo zobowiązana jest do spłaty w całości do spółdzielni wkładu budowlanego wynikającego z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy zadania inwestycyjnego, a w przypadku, gdy spółdzielnia na poczet tego wkładu zaciągnęła kredyt bankowy, części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.

 

Ponadto, w odniesieniu do obu tych praw, osoba, na rzecz której ustanowione zostało prawo, nie może posiadać zaległości w opłatach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.

 

– termin zawarcia umowy przenoszącej prawo własności lokalu

 

Zarówno umowa o przeniesienie spółdzielczego lokatorskiego, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia do spółdzielni wniosku przez osobę uprawnioną, z zastrzeżeniem sytuacji, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany status prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni. Okres pomiędzy złożeniem wniosku a zawarciem umowy przenoszącej prawo własności jest czasem, w którym zarówno spółdzielnia, jak i osoba uprawniona powinny porozumieć się w sprawie treści umowy oraz przygotować niezbędne dokumenty, takie jak w szczególności: wypis z rejestru gruntów, czy odpowiednie rzuty lokalu. Oczywiście, jeśli obie strony będą gotowe, nie ma przeszkód, żeby zawrzeć umowę przeniesienia w szybszym terminie.

 

– forma umowy przenoszącej własność lokalu i koszty związane z jej zawarciem

 

Umowa przeniesienia własności lokalu sporządzona jest przed notariuszem w obligatoryjnej formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności dokonywanych przy zawieraniu umowy przenoszącej własność oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której ustanawiane jest prawo własności. Wynagrodzenie notariusza za wskazane czynności wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

 

 

W przypadku, gdyby potrzebowali Państwo doradztwa prawnego związanego z przekształceniem spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności, np. sporządzenia wniosku czy weryfikacji umowy przenoszącej, bądź też w innych sprawach związanych z obrotem nieruchomościami, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią poprzez Formularz Kontaktowy dostępny na stronie internetowej joannakoziollek.com bądź w drodze wiadomości e-mail na adres: kancelaria@joannakoziollek.com

Strona internetowa Kancelarii korzysta z plików Cookies w celu tworzenia statystyk, optymalizacji a także dostosowania treści do preferencji Użytkowników. Mają Państwo możliwość zmiany ustawień plików Cookies w swojej przeglądarce. Szczegółowe informacje.