PORADNIK PRAWO NIERUCHOMOŚCI: Podpisanie umowy sprzedaży to często nie wszystko, żeby zostać uznanym za właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego)

Zawarcie przed notariuszem umowy zakupu-sprzedaży z pewnością jest jednym z najbardziej istotnych momentów całego procesu nabycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego). To w tym dokumencie bowiem strony składają zgodne oświadczenie woli, celem, którego ma być bezwarunkowe przeniesienie prawa na nabywcę. Nie zawsze jednak z chwilą podpisania umowy sprzedaży przez strony, nabywcę można już określać jako właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości.

 

Zgodnie z podstawową zasadą wyrażoną w art. 155 § 1 Kodeksu Cywilnego* umowa sprzedaży nieruchomości jest tzw. umową podwójnego skutku. Obok skutku zobowiązującego (zobowiązanie do przeniesienia prawa) tego rodzaju umowa ma również skutek rzeczowy (przeniesienie prawa). Do skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości, co do zasady wystarczające jest zatem złożenie przez strony zgodnego oświadczenia woli. Bez znaczenia pozostaje, czy nieruchomość została wydana nabywcy, jak również, czy nowy właściciel został już wpisany do działu II księgi wieczystej (wpis deklaratoryjny). Oznacza to zatem, że nabywca, z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego automatycznie staje się właścicielem nieruchomości.

 

Reguła podwójnego skutku umowy sprzedaży nieruchomości doznaje jednak dwojakiego rodzaju wyjątków. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu Cywilnego* skutek rozporządzający nie wystąpi z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy:

  • strony czynności tak postanowiły;
  • przepis szczególny stanowi inaczej.

 

Brak skutku rozporządzającego z woli stron  

 

Strony umowy sprzedaży nieruchomości mają możliwość wyłączenia w umowie sprzedaży skutku rozporządzającego. W takiej sytuacji zawierana jest najpierw umowa tylko o skutku obligacyjnym (wyłącznie zobowiązująca do przeniesienia prawa), a następnie, umowa o skutku rzeczowym (przenosząca prawo). Przykładem może być zawarcie umowy sprzedaży o skutku zobowiązującym pod warunkiem nieskorzystania z umownego prawa pierwokupu przez stronę trzecią, a następnie po spełnieniu się tego warunku, umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości. Nabywca staje się zatem właścicielem nieruchomości nie wcześniej niż z chwilą zawarcia drugiej umowy.

 

Wpis w księdze wieczystej a chwila przeniesienia prawa własności

 

Istnieje szereg przepisów szczególnych, które modyfikują zasadę wyrażoną w art. 155 § 1 Kodeksu Cywilnego*. Ze względu na specyfikę transakcji sprzedaży nieruchomości w ramach rynku pierwotnego szczególne znaczenie ma regulacja Ustawy o własności lokali** dotycząca niewyodrębnionych jeszcze lokali. Lokale niewyodrębnione to lokale, które nie posiadają jeszcze osobnej księgi wieczystej, to jest w większości lokale wybudowane w nowych inwestycjach deweloperskich. Zgodnie z art. 7 ust. 2 tej Ustawy** do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Inaczej zatem niż w przypadku lokali, dla których założono już księgę wieczystą, dla powstania prawa własności znaczenie ma dokonanie wpisu (wpis konstytutywny).

 

Nabywca nieruchomości lokalowej dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej uzyskuje prawo własności. W okresie od dnia zawarcia umowy sprzedaży do dnia wpisu, nabywcy przysługują natomiast uprawnienia wynikające z umowy o ustanowieniu prawa (umowy sprzedaży). Ponadto, na podstawie art. 29 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece***, wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W przypadku dokonania wpisu będzie on potwierdzał prawo własności od dnia złożenia wniosku o wpis, a zatem od dnia zawarcia umowy sprzedaży.

 

Wpis w księdze wieczystej a chwila przeniesienia prawa użytkowania wieczystego

 

Podobnie jak w przypadku niewyodrębnionych lokali, wpis przeniesienia prawa użytkowania wieczystego ma charakter konstytutywny. Zgodnie z art. 27 zdanie drugie Ustawy o gospodarce nieruchomościami****, zarówno oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, jak i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. W odniesieniu do wpisu użytkowania wieczystego, zastosowanie znajduje również zasada wyrażona w art. 29 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece*** tj., iż wpis ma moc wsteczną z chwilą złożenia wniosku o wpis. Dla ustalenia terminu przeniesienia prawa znaczenie będzie mieć zatem chwila złożenia poprawnego wniosku o wpis tego prawa, a zatem rozstrzygający będzie dzień zawarcia samej umowy sprzedaży.

 

* Kodeks Cywilny – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.)

** Ustawa o własności lokali – Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 z późn. zm.)

*** Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.)

**** Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.)

 

W „Poradniku Prawo nieruchomości” przybliżamy zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśniamy przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawiamy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokazujemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.

Strona internetowa Kancelarii korzysta z plików Cookies w celu tworzenia statystyk, optymalizacji a także dostosowania treści do preferencji Użytkowników. Mają Państwo możliwość zmiany ustawień plików Cookies w swojej przeglądarce. Szczegółowe informacje.