Większość prawników zajmujących się sporządzaniem umów z zakresu obrotu nieruchomościami, w swojej praktyce zawodowej niejednokrotnie usłyszało od klientów prośbę: „potrzebuję zawrzeć umowę (najmu, dzierżawy, sprzedaży itp.), na pewno mają Państwo jakiś gotowy wzór”. W wielu sytuacjach klienci są zaskoczeni słysząc w odpowiedzi, że prawnik najpierw chciałby uzyskać informacje o  stanie faktycznym i prawnym nieruchomości oraz zapoznać się z jej dokumentacją, a proces przygotowywania projektu umowy może potrwać co najmniej kilka dni. W naszej ocenie taka odpowiedź ze strony prawnika, świadczy wyłącznie o profesjonalnym podejściu do zlecenia. Czy zatem, a jeśli tak, to kiedy korzystanie z wzorów umów ma sens? Skąd czerpać wzory umów i jak bezpiecznie z nich korzystać?

Wzory umów mają ogromne znaczenie dla obrotu na rynku nieruchomości. Wprowadzają one pewną standaryzację i schematyzację, a przez to umożliwiają zawarcie większej liczby transakcji przy mniejszym nakładzie czasu. Z tych też powodów deweloperzy, przed rozpoczęciem danego etapu sprzedaży, przygotowują wzory umów rezerwacyjnych, przedwstępnych, deweloperskich czy sprzedaży. Z podobnych względów również pośrednicy w obrocie nieruchomościami korzystają z wzorców przy zawieraniu z klientami umów pośrednictwa. Nad zastosowaniem jednolitego wzoru umów najmu mogą zastanowić się również osoby, które wynajmującą kilka mieszkań i w celu ułatwienia obsługi takiego najmu, zależy im na tym, aby postanowienia wszystkich umów były zbieżne.

Zaznaczyć należy, że profesjonalne podmioty działające na rynku nieruchomości każdorazowo tworzą wzór umowy na potrzeby konkretnej inwestycji czy innego zamierzenia biznesowego. Postanowienia takiego wzoru – projektu, z jednej strony muszą być na tyle precyzyjne, aby odpowiednio zabezpieczyć interesy klienta i jednocześnie być zgodne z przepisami prawa, a z drugiej strony pozostawać na tyle elastyczne, żeby modyfikacja przedmiotu umowy (w obrębie np. jednej inwestycji) nie powodowała nadmiernych trudności. Ponadto, ze względu na zmieniające się przepisy prawa, ale i stan faktyczny, wzory takie są regularnie aktualizowane. Przygotowanie i aktualizacja wzoru umowy wymaga zatem najczęściej dużo więcej pracy, niż przygotowanie umowy, która zostanie wykorzystana tylko raz.

Każdy z nas zdaje sobie sprawę, że wzory umów w obrocie nieruchomościami dostępne są obecnie bez ponoszenia kosztów, na wyciagnięcie ręki w Internecie. Na rynku znajduje się również wiele książek zawierających wzory umów z omówieniami, nie wspominając już o wzorach w specjalistycznych programach prawniczych. Z tych względów klienci często rozważają, czy np. wynajmując swoje mieszkanie nie posłużyć się już przygotowywanymi przez kogoś przy innej okazji modelami umów. Choć idea szerokiej dostępności podstawowych umów budzi coraz większe zainteresowanie na rynku nieruchomości, to przestrzegamy, że rozwiązanie to może nie być optymalnym dla osób, które nie posiadają szerokiej wiedzy z zakresu obrotu nieruchomościami.

Polecamy zatem przed skorzystaniem z ustandaryzowanego wzoru odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań:

• Czy mamy pewność, że wzór z którego korzystamy został przygotowany w sposób profesjonalny?
• Czy mamy prawo do wykorzystania tego wzoru (prawa autorskie)?
• Czy jesteśmy w stanie ocenić czy forma, jak i postanowienia wzoru są zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa?
• Czy, jeżeli nie wszystkie postanowienia wzoru nam odpowiadają, jesteśmy w stanie je tak zmodyfikować, żeby nadal były one zgodne z przepisami prawa?
• Czy jesteśmy pewni, że jest to najlepszy rodzaj umowy w naszej sytuacji (np. najem standardowy, najem lokalu mieszkalnego, najem okazjonalny, najem instytucjonalny)?
• Czy potrafimy samodzielnie i kompleksowo ocenić stan wynajmowanej lub zbywanej nieruchomości (księgi wieczyste, rejestr gruntów itp.)?
• Czy potrafimy odpowiednio opisać strony umowy i czy wiemy jakie skutki będzie miało zawarcie umowy w ramach działalności gospodarczej i poza nią?
• Czy wiemy jakie skutki podatkowe będzie miało zawarcie umowy i czy mamy pewność, że wybrane przez nas rozwiązanie jest dla nas najbardziej optymalne ze względów podatkowych?
• Czy wiemy jaki i, czy potrafimy samodzielnie przygotować załączniki do umowy?

Jeżeli nie potrafimy jednoznacznie odpowiedzieć na te pytania, albo już sama lektura powyższych pytań wydała nam się nużąca, to znaczy, że skorzystanie z ogólnodostępnego wzoru umowy może nie być najlepszym rozwiązaniem.

We wszystkich sytuacjach, w których chcemy dokonać nawet jednorazowej czynności, np. zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości gruntowej, umowę najmu lokalu mieszkalnego, umowę cesji praw i obowiązków z umowy z zakresu obrotu nieruchomościami, najlepszą gwarancję ochrony naszych interesów stanowi nie opieranie się na nawet najlepszym ogólnym wzorze, lecz sporządzenie zindywidualizowanej umowy przez profesjonalistę. Wychodzimy z założenia, że lepiej zapobiegać niż leczyć. Umowa spisywana jest przede wszystkim na złe czasy, warto zatem zadbać o odpowiednią jej treść, tak aby zabezpieczyć jak najpełniej swoje prawa w przyszłości.

W „Poradniku Prawo nieruchomości” przybliżamy zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśniamy przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawiamy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokazujemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.