W praktyce mojej Kancelarii zgłaszają się do mnie osoby poszukujące doradztwa prawnego przy zakupie lokali w ofercie condo. Niestety w ostatnim czasie jeszcze więcej nabywców apartamentów condo zwraca się do mnie z problemami niezrealizowanych przez deweloperów inwestycji, czy roszczeniami o wypłatę zaległych środków z tytułu umów najmu czy dzierżawy. W mediach, a także na forach internetowych coraz głośniej wybrzmiewają informacje o wstrzymanych budowach, trudnościach finansowych spółek condohotelowych, czy próbach ratowania inwestycji przez dopłaty nabywców. Często w takich sytuacjach wracam do mojej rozmowy sprzed kilku lat z zaprzyjaźnionym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który z zasady nie pośredniczy w transakcjach condo. Jak sam mówi – model ten ma tyle wad, iż nie chce, żeby klienci mieli do niego w przyszłości pretensje. Czy zatem inwestowanie w nieruchomości w systemie condo jest złym pomysłem? Każde działanie wymaga rozwagi, jednak są pewne aspekty prawne, których wzięcie pod uwagę z pewnością podniesie bezpieczeństwo inwestowania w lokal w systemie condo.
Czym są condohotele
Hotele condo to w skrócie model inwestowania w nieruchomości, w którym nabywca kupuje lokal najczęściej w specjalnie dedykowanym budynku lub kompleksie jednocześnie oddając ten lokal w wieloletnie zarządzanie operatorowi hotelowemu, na podstawie umowy najmu lub dzierżawy lub umowy o zarządzanie i czerpie zyski z jego wynajmowania na tzw. krótki termin. Początkowo nieruchomości condo były budowane w popularnych miejscowościach turystycznych, w górach czy nad morzem. Obecnie oferta condo dostępna jest w całej Polsce, co więcej w miejscowościach turystycznych coraz trudniej znaleźć hotel nie mający w swojej ofercie apartamentów condo do zakupu.
Dlaczego model condo stał się tak popularny
System condo ma do minimum ograniczać obowiązki właściciela związane z lokalem przynosząc jednocześnie wysokie zyski związane z jego wynajmowaniem. Po nabyciu lokal od razu zostaje przekazany w zarządzanie operatorowi hotelowemu, który zajmuje się nie tylko jego marketingiem i wynajmem, ale również sprzątaniem, czy bieżącą konserwacją. Operator oferuje również szereg usług dla gości, jak chociażby restauracja czy strefa wellness.
Taki model ma w założeniu wyłączyć wszystkie problemy właściciela związane ze standardowym wynajmowaniem lokalu, takie jak poszukiwanie nabywcy, obsługa najmu, czy egzekwowanie zapłaty czynszu.
W ofertach condo dla nabywców, czynsz najmu obliczany jest często jako określony, wysoki procent ceny sprzedaży lokalu w skali roku, stanowi zatem alternatywę dla produktów oszczędnościowych oferowanych przez banki.
Czy model condo zawsze wygląda tak samo
Nie. Nie istnieją szczególne regulacje prawne, w tym zakresie. Podmioty oferujące nieruchomości condo tworzą własną ofertę opartą o odpowiednio obowiązujące przepisy prawa począwszy od lokalizacji inwestycji, przez sposób finansowania budowy, rodzaj nieruchomości, sposób zarządzania (np. umowa najmu, dzierżawy lub umowa o zarządzanie) czy okres obowiązywania umowy.
Dlaczego model condo nie zawsze sprawdza się w praktyce
Sukces inwestycji condo, jak każdej działalności, zależy od wielu czynników, spośród których szczególne znaczenie ma lokalizacja inwestycji, jej standard, odpowiednie oszacowanie przyszłego zainteresowania gości, konkurencja na rynku, ale także, jeśli nie przede wszystkim odpowiednie doświadczenie dewelopera i zarządzającego nieruchomością operatora.
Co zrobić, żeby inwestować w condo bezpieczniej
1) Dowiedz się jak najwięcej o deweloperze i podmiocie zarządzającym
Najczęściej podmiotem sprzedającym (deweloperem) i podmiotem zarządzającym są osobne spółki. Inwestycja może działać pod marką znanej sieci hotelowej, dowiedz się przez jaki okres taka umowa będzie obowiązywać i jakie są plany na późniejsze lata. Jeśli masz taką możliwość odwiedź inwestycje już zarządzane przez tego operatora. Zweryfikuj, czy operator będzie mógł bez Twojej zgody przenieść swoje prawa i obowiązki z umowy na podmiot trzeci.
2) Sprawdź co kupujesz
Samodzielny lokal mieszkalny, lokal usługowy, a może udział w nieruchomości wspólnej? Lokal w osobnym budynku, czy w budynku hotelowym? W zależności od tego co kupujesz, przepisy prawa będą inaczej kształtować Twoje prawa i to zarówno na etapie sprzedaży, jak również najmu. Pamiętaj, że kupujesz na lata, a Twoja nieruchomość powinna być stosunkowo łatwo zbywalna albo możliwa do wynajęcia nawet jeśli operator nieruchomości się zmieni albo tego operatora nie będzie.
3) Zrób swoją własną kalkulację
Nieruchomość w ofercie condo to inwestycja, zatem nic dziwnego, że potencjalnych nabywców przyciąga minimalny czynsz gwarantowany czy potencjalnie wysoka stopa zwrotu z inwestycji. Pamiętaj jednak, że wyższy czynsz dla Ciebie, to wyższa opłata dla gościa hotelowego. Sprawdź, ile kosztuje doba hotelowa u konkurencji i jakie jest realne obłożenie. Zwróć uwagę, czy umowa nie będzie zobowiązywała Cię do ponoszenia dodatkowych kosztów np. związanych z odświeżeniem lokalu. Kalkuluj i podejdź do sprawy z dużą dozą realizmu.
4) Czytaj
Zapoznaj się z istotnymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy dokładnie przeczytaj jej treść. W przypadku umów przedwstępnych, najlepiej zdecyduj się na podpisanie umowy w formie aktu notarialnego z wpisem odpowiedniego roszczenia o przeniesienia prawa własności w księdze wieczystej. Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, nie wahaj się zadawać pytań sprzedającemu.
5) Negocjuj
W przypadku podjęcia decyzji o wyborze konkretnej oferty condo negocjuj. Pamiętaj, że negocjowanie nie ogranicza się do wysokości ceny sprzedaży i czynszu najmu. Równie ważne mogą okazać się negocjacje np. terminu zapłaty ceny sprzedaży, warunków wypowiedzenia czy odstąpienia od umowy.
6) Pilnuj terminów
Inwestycja nie idzie do przodu, deweloper nie wywiązuje się terminowo ze swoich obowiązków, upłynął termin zawarcia umowy sprzedaży. Nie czekaj. Pamiętaj, że jeśli w odpowiednim terminie nie podejmiesz działań możesz utracić pewne uprawnienia, chociażby do żądania zawarcia umowy sprzedaży, czy do zapłaty zaległego czynszu. Czasem konieczne może być odstąpienie czy wypowiedzenia umowy, ale bardzo często wystarczającym może okazać się zawarcie stosownego aneksu do umowy.
W przypadku, gdyby potrzebowali Państwo doradztwa prawnego przed zakupem nieruchomości w ofercie condo np. weryfikacji umowy czy poprowadzenia negocjacji lub mieli jakiekolwiek wątpliwości związane z już zawartymi umowami, zapraszam do kontaktu z Kancelarią poprzez formularz kontaktowy, wysłanie wiadomości na adres e-mail Kancelarii: kancelaria@joannakoziollek.com lub drogą telefoniczną.
Jeżeli są Państwo przedsiębiorcą, który realizuje lub zamierza zrealizować inwestycję w systemie condo, zapraszam do współpracy w stworzeniu indywidualnego modelu prawnego condo, który będzie przejrzysty i przyjazny zarówno dla nabywcy, dewelopera, jak i operatora najmu.