Zawarcie umowy przyrzeczonej można uznać za podstawowy, z punktu widzenia regulacji prawnej, etap transakcji sprzedaży nieruchomości. Kupujący, niejednokrotnie jednak, z różnych przyczyn, podejmują działania w celu przesunięcia terminu realizacji swojego zobowiązania do zawarcia takiej umowy wynikającego z umowy przedwstępnej czy deweloperskiej albo wręcz nie stawiają się na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej we wcześniej uzgodnionym przez strony terminie. Przed zmianą terminu zawarcia umowy przyrzeczonej warto rozważyć konsekwencje, a także potencjalne ryzyka z tym związane.

 

Wola przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej motywowana jest przez nabywców brakiem czasu, nieodpowiadającym terminem czy nagłą zmianą planów, ale też bardziej obiektywnymi czynnikami, jak chęć wywołania presji na deweloperze szybszej naprawy usterek, czy nawet obniżenia ceny sprzedaży. O ile wraz z przesunięciem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej odpowiedniej modyfikacji ulega harmonogram płatności oraz termin odbioru nieruchomości, takie działanie stanowi całościową zmianę warunków umownych. W przypadku natomiast, gdy oddalenie w czasie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości pozostaje bez związku z realizacją pozostałych zobowiązań, warto zastanowić się nad tym na ile taka zmiana jest rzeczywiście konieczna i czy jest w pełni bezpieczna dla nabywcy.

 

Znaczenie harmonogramu transakcji

 

Co do zasady, nabywca i zbywca mają swobodę w zakresie ustalania harmonogramu sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy sprzedaży, w zależności od woli stron, może zatem nastąpić zarówno przed zapłatą ceny sprzedaży i wydaniem nieruchomości, po tych zdarzeniach, jak i pomiędzy nimi. W przypadku rynku deweloperskiego, wyjątek od tej zasady określony został w art. 27 Ustawy deweloperskiej*. Na jego podstawie odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego następuje przed przeniesieniem własności na nabywcę. Ponadto, zgodnie z Ustawą deweloperską wypłata deweloperowi ceny sprzedaży następuje albo w częściach (rachunek powierniczy otwarty) albo jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności (rachunek powierniczy zamknięty). Z charakteru transakcji poprzedzonych zawarciem umowy deweloperskiej, jak i z praktyki rynkowej wynika, że zapłata całej ceny sprzedaży przez nabywcę na rachunek powierniczy następuje jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej i przed dokonaniem odbioru nieruchomości.

 

Przesunięcie zawarcia umowy przyrzeczonej po uiszczeniu całej ceny sprzedaży i/lub odbiorze nieruchomości

 

W przypadku transakcji, do których stosuje się Ustawę deweloperską, ale także dużej liczby transakcji na rynku wtórnym, zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości stanowi ostatnią czynność dokonywaną przez strony. Żądanie przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej zgłaszane jest w takiej sytuacji przez kupujących często 1) po zapłacie całej ceny sprzedaży nieruchomości odpowiednio na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty (zgodnie z Ustawą deweloperska), albo też bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego lub rachunek depozytowy notariusza, 2) po dokonaniu protokolarnego odbioru nieruchomości i zgłoszeniu lub nie usterek, które sprzedający rozpatruje lub już rozpatrzył albo odmowie odbioru nieruchomości ze względu na zgłoszone wady. W opisywanym przypadku odmowa zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przez nabywcę albo jego wniosek o przesunięcie terminu sprzedaży skutkuje wydłużeniem okresu, w którym nabywca nie dysponuje już wpłaconą ceną zakupu nieruchomości, a jednocześnie nie ma prawa do władania taką nieruchomością jak właściciel.

W okresie po zapłacie ceny sprzedaży i/lub odbiorze lokalu prawa nabywcy związane z nieruchomością znajduje oparcie wyłącznie w postanowieniach umowy deweloperskiej lub przedwstępnej i roszczeniu o zawarcie umowy przyrzeczonej, o ile takie roszczenie zostało wpisane do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

 

Nabywca w szczególności w tym okresie:

• nie może sprzedaż nieruchomości (nie jest bowiem jeszcze jej właścicielem);
• może mieć problemy z zawarciem umów na dostawę mediów do nieruchomości czy ubezpieczeniem nieruchomości (brak tytułu prawnego do nieruchomości);
• jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, nie ma możliwości zameldowania się w lokalu (brak tytułu do lokalu);
• musi wziąć pod uwagę ryzyka związane z wykonywaniem przez siebie prac w nieruchomości (np. ponosi nakłady na wykonanie prac wykończeniowych w lokalu, który nie stanowi jeszcze jego własności).

 

Ponadto:

• w przypadku, gdy środki na poczet ceny sprzedaży pochodziły z kredytu bankowego, zwiększaniu ulegają koszty związane z kredytem; w zależności od zapisów umowy kredytowej, nabywca może ryzykować odstąpieniem od umowy przez bank finansujący;
• w zależności od postanowień umownych i podstawy nieprzystąpienia do umowy przyrzeczonej, nabywca naraża się na ryzyko odstąpienia przez sprzedającego od umowy z zachowaniem zadatku w pełnej wysokości, naliczenia kar umownych bądź żądania odszkodowania ze strony sprzedającego;
• im dłużej trwa okres do zawarcia umowy przyrzeczonej, tym większe prawdopodobieństwo wystąpienia różnego rodzaju sytuacji losowych uniemożliwiających sprzedającemu przystąpienie do umowy (np. ogłoszenie upadłości, choroba).

 

Kiedy warto rozważyć przesunięcie terminu umowy przyrzeczonej

 

Przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej warto rozważyć, np. gdy:

• podejrzewamy, że nieruchomość ma wady prawne, do czasu weryfikacji czy wady istnieją i czy mają wpływ na przeniesienie prawa własności;
• stan nieruchomości nie zgadza się ze stanem opisanym w umowie przedwstępnej/deweloperskiej np. lokal ma np. inny metraż (ponad określony w umowie margines procentowy) albo inny układ, ale jesteśmy nadal nim zainteresowani i chcemy porozmawiać ze sprzedającym o zmianie warunków zakupu; w takiej sytuacji odmawiamy również odbioru nieruchomości;
• w trakcie odbioru stwierdzone zostały istotne wady nieruchomości, przy czym wady istotne, to wady zagrażające życiu lub zdrowiu, ale istnieje możliwość usunięcia tych wad; w takiej sytuacji odmawiamy również odbioru nieruchomości.

 

Należy mieć na uwadze, że przed odmową zawarcia umowy przyrzeczonej zawsze należy dokładnie przeanalizować postanowienia umowy deweloperskiej/przedwstępnej a także obowiązujące przepisy w tym zakresie, gdyż mogą one przewidywać szczególne terminy, formę i konsekwencje dokonywania określonych czynności bądź odmowy ich dokonania. Warto też rozważyć, czy przyczyny powodujące, że chcemy przesunąć termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie stanowią jednocześnie przesłanek umożliwiających odstąpienie od zawartej umowy deweloperskiej/przedwstępnej.

 

*Ustawa deweloperska – Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 z późn. zm.)

 

W „Poradniku Prawo nieruchomości” przybliżamy zagadnienia związane z posiadaniem i obrotem nieruchomościami. W ramach cyklu artykułów, wyjaśniamy przydatne pojęcia dotyczące nieruchomości, przedstawiamy regulacje prawne związane z rynkiem nieruchomości oraz pokazujemy na jakie aspekty warto zwrócić uwagę przy zakupie, sprzedaży lub najmie nieruchomości.